はじめに
オフィス不動産を扱っていると、住宅ではあまり聞かなかった「基準階面積」という単語を頻繁に聞きます。株式会社estieのデータを扱う部署では所在地や竣工年とほぼ同じ優先度でこの基準階面積が求められています。弊社製品である estie proでも検索フォームで5番目にあり、その重要性が現れています。
今回はこの基準階面積とは何か、どんな分布なのか、そして分布の不自然な偏りから不動産関係者の欲望と努力を勝手に感じた話です。
基準階面積とは
基準階面積とは、ビルの基準となる階の面積です。規模（何階建か？）と基準階面積で、おおよそのビルの大きさが把握できます。
部屋の形は階によって異なることがあります。例えば1階には入り口やロビーがあり、高層階が日照権などによって狭くなりがちです。そのため、ビルの大きさを一番うまく表す面積を「基準階」と呼びます*1。
そして、基準階面積は基準階の全ての面積というわけでもありません。エレベータや階段、トイレなどの部分を除き、オフィスとして使う部分のみの面積を指すことが多いです。ビルの面積というより、あくまでオフィスの面積として扱っていると感じます。
estieに限らず、オフィスデータを統計的に扱うときには基準階面積が200坪以上で大規模、50〜100坪あたりが中規模、30坪以下なら小規模などと扱われるのをよく見ます*2。オフィス不動産に携わる前には延床面積の方が規模を表しそうだと思っていましたが、基準階面積による分類の方が多く見ます。
そんな重要な基準階面積の情報を集めるため、2022年3月は基準階面積強化月間と勝手に銘打ち、基準階面積を埋める作業を頑張っていました。いろんな手法を試して楽しかったのですがそれはそれとして、今回は値の分布に着目します。
基準階面積の近似曲線
頑張って埋めた基準階面積の分布を下に示します。
きれいなグラフですね...基準階面積に頑張って取り組んで、たくさんデータを入れた甲斐がありました。そして雑にですが、赤線で近似曲線も描きました。式はです。
なんとなーく基準階面積に対する指数分布っぽくなるかなと思っていましたが、基準階面積の0.5乗に対する指数分布が近かったです。オフィス床が正方形の部屋だとすると、基準階面積の0.5乗は一辺の長さになるので、「ビルの一辺の長さに対して棟数は指数分布に従う」ようです。
もちろん一辺が2〜3メートルしかないビルなどはほとんどないですし、理由の説明もまだ無いのでこれで全てが説明できるわけではありません。土地の取得の難しさとか、街の景観とか、建築の難易度とかが関係あるんでしょうか？ それとも会社や部署の規模は人数の0.5乗に比例するんでしょうか？
大台への欲望と努力
近似曲線を描いたことにより、出っ張っている場所（下図の黒丸）が目立ちます。
黒い丸を付けた基準階面積を見ると100坪、300坪、600坪、800坪、900坪です。多少恣意的な丸もあるかもしれませんが、大台のビルが多いようです*3。ということは、99坪のビルはちょっと無理して土地を取得したり、共用部を狭くしたりしてでも100坪にする工夫や苦労があったのでは？と勝手に推測しました。
大量のビルを基準階面積などで検索するとき、人間の入力は大抵キリが良いので100坪と99坪には他の1坪に比べて大きな差が生まれます。良くも悪くも100坪は120坪のビルと比べられやすく、99坪のビルは80坪のビルと比べられやすいでしょう。そのあたりも「似ているビル」をよしなに出してくれる機能とかでカバーできないかな？と考えています。
おわりに
この手の統計的な話だと「見栄を張った回答」というものがあります。例えば身長の分布を調べると、特に男性の場合169センチメートルが少なくて170センチメートルが多くなり、ウエストの分布では、特に女性の場合70センチメートルより69センチメートルが多くなる様なものがあります。
基準階面積は自己申告とはいえ正しい値だと信じているため、大台に乗るようにビルを設計したのだろうと考えています。今回は最もよく使われる坪の単位で大台を見ましたが、平米や畳（帖）での大台への努力もあるかもしれません。
大台に乗るビルがちょっと多いから何なの？どう会社の利益につながるの？といわれると難しいけど、10%や20%多いことがグラフから見て取れるほどの基準階面積が埋まっているのは大きな価値です。そもそも、「大台に乗るビルがちょっと多いから何なの？どう会社の利益につながるの？」なんて言われてないんでこれからも（勝手に）こういうことをやっていきます。
